・きつそうなイメージがある
・具体的に何がきついの？
このような疑問に答えていきます。
僕自身、不動産業界で働いていましたが、投資用の不動産はその中でも相当キツイです。周りの友人も何人か営業をしていましたが、見事に全員が離職しました。
今回は投資用不動産の営業が激務な理由についてお話をしていきます。
投資用の営業で悩んでいる人も、この記事を読んだらスッキリすると思います。
本記事の内容
- 投資用の不動産の営業がキツイ8つの理由
- 投資用不動産の販売がキツイ背景とは？
- 投資用不動産の営業は、リアルに消耗するだけ
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投資用の不動産の営業がキツイ8つの理由
投資用不動産の営業が激務な理由は、次の8つが挙げられます。
- 理由①：成約率が異常に低い
- 理由②：ロボットのように鬼電の日々
- 理由③：ブランドに左右される
- 理由④：倒産するリスクもある
- 理由⑤：離職率が高い
- 理由⑥：激詰めの日々
- 理由⑦：買ったことがない営業マンが販売
- 理由⑧：シュミレーションが崩壊
それでは、１つずつ説明していきます。
投資用不動産の営業がキツイ理由①：成約率が異常に低い
投資用の不動産は、成約率が異常に低いです。そのため、数々の顧客にアプローチする必要があります。
可能性が低いことに全力で営業するのは、非常に厳しいです。
来店する顧客もほぼいません。その中で営業を続けるので、嫌になる気持ちも分かります。
投資用不動産の営業がキツイ理由②：ロボットのように鬼電の日々
投資用マンションの営業は、電話営業がメインです。
顧客リストに片っ端から電話をかけます。
電話でまともに会話をしてくれる人は少数です。
注意ポイント
・電話と電話の間は休むことができません。
・文字通り、常に電話をかけ続ける地獄のような会社もあります。
投資用不動産の営業がキツイ理由③：ブランドに左右される
上場している会社なら知名度は高く、比較的販売しやすいです。しかし、投資用マンションの会社は、「無名」も多いです。
そのためブランドで比較されたとき、最初から検討外という顧客も多いです。ブランド力が弱い会社に投資したい顧客は少ないでしょう。
ポイント
・立地も大切にはなります。
・ですがブランドもあった方が100倍売りやすいです。
投資用不動産の営業がキツイ理由④：倒産するリスクもある
資金繰りが悪化して、倒産する不動産会社は多いです。そのため、販売後の責任を持てなくなる会社もあります。
自社開発のディベロッパーは、多額の融資を受けてビジネスをしています。
売れない物件があると資金繰りに詰まってしまうこともあります。
ポイント
経営が安定していないので、当然営業マンには多大のストレスがかかります。
投資用不動産の営業がキツイ理由⑤：離職率が高い
投資用マンションの営業は、離職率が高いです。その証拠に、いつでも採用活動を行っています。
「人が辞める」＝「人を大切に育てる文化が弱い」ことの証明です。人材の使い走りが激しく、離職率も高いので、数年たたないで辞める人もいます。
辞めることに罪悪感を感じるかもしれませんが、そのまま働いても幸せにはなれません。
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投資用不動産の営業がキツイ理由⑥：激詰めの日々
数字を出すことが大切になるので、かなり厳しく怒られる人もいます。
・電話をしても繋がらない
・話を聞いてくれる人もほぼいない
・会えたとしても断られる
・契約にいたることは奇跡に近い
数ヵ月契約が取れないこともザラにあります。
契約がとれなくて、実質的にクビになった新卒もいました。さらに会社都合ではなく、自己都合退職として処理されていました。
注意ポイント
全ての会社がそうではありませんが、ひどい会社があるのは事実です。
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投資用不動産の営業がキツイ理由⑦：買ったことがない営業マンが販売
投資用の不動産の営業マンは若いです。
そのため、自分自身で買ったことがないものを販売することになります。説得力も無いことに加えて、自分よりも年上の人に提案することが多いです。
営業マンとして、自分が経験していない高額商品を提案するのは、苦痛以外の何物でもありません。
投資用不動産の営業がキツイ理由⑧：シュミレーションが崩壊
投資用マンションのシミュレーションも変なことが多いです。
・築年数が経過しても賃料は一定
・補修費用が入っていない
・税金は考慮しない …etc
概算だとしても、とても試算とは言えない内容で提案してきます。
節税目的で提案する営業マンもいますが、効果は薄いと理解しています。
投資用不動産の販売がつらい背景とは？
ここからは、投資用マンションの販売が難しい背景についてお話をします。
顧客目線で不安になるのは、下記の理由があります。
- 投資用よりも、居住用を先に検討したい心理
- 不動産投資が最適な理由を説明できない
- 持つメリットよりもリスクに敏感になる
- 買わない理由は無限に思いつく
理由を1つずつ説明していきます。
営業がつらい背景①：投資用よりも、居住用を先に検討したい心理
20代後半～30代になると、家庭を持つ人も増えてきます。
それゆえ投資用マンションよりも、ファミリーマンションを購入したい人が増えてきます。投資用のマンションの購入を優先したい人は少数です。
30代以降で住宅ローンの他に、借り入れをして購入したいという人も限定的です。
営業がつらい背景②：不動産投資が最適な理由を説明できない
数ある投資商品から、「なぜ、不動産か？」という問いに答えることは困難です。
将来の年金や経済不安から、不動産を持つことが解決になることは理解できます。
・株式
・投資信託
・J-REIT（不動産投資信託）
・FX
しかし色々な選択肢から、不動産投資が最も良い理由について答えるのは難しいのが実情です。
営業がつらい背景③：持つメリットよりもリスクに敏感になる
不動産を持つことが怖いと感じる人は多いです。
持つデメリットに敏感な人が大半です。不動産は、年数が経過すると必ず劣化していきます。
建物の維持・メンテナンスはかかってきます。賃貸で必ず運用がうまくいく保障もありません。
注意ポイント
サブリースがついているから、絶対に安心ということはありません。
出典：東洋経済｢サブリースで大損した人｣がハメられた手口 をご覧ください。
営業がつらい背景④：買わない理由は無限に思いつく
買わない人って無限に買わない理由を思いつきます。
また投資用不動産を買っても、現状の生活が豊かになることはありません。そう考えたとき、買いたい人を見つけることは至難の技です。
注意ポイント
本当に良い不動産なら、業者間で取引されます。
営業担当や業界関係者が買うので、市場に出てくる確率はかなり低いのが実感です。
まとめ：投資用不動産の営業は、リアルに消耗するだけ
投資用マンションの営業は、不動産業界の中でも厳しく、大変な側面があります。
一方で激務度に対して得られるものが少ないのも事実です。その強靭なメンタルがあれば、採用してくれる企業はきっと見つかります！
実際に働いて「違う」と感じたなら、他の会社に転職しましょう。会社は無数にあります。現状に不満を言うよりも、後悔しない毎日を過ごしましょう。
今回は、以上です。